Planując nabycie własnego mieszkania, wielokrotnie decydujemy się na taki zakup na rynku pierwotnym, gdzie inwestycja jest dopiero planowana lub w trakcie realizacji. Umowy deweloperskie, na mocy których rezerwujemy lokal, przewidują termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, wpłaty pełnej ceny nabycia oraz oddania lokalu do użytkowania i przekazania nam kluczy. Termin, który zostaje zakreślony w przedwstępnej umowie sprzedaży (umowie deweloperskiej) daje nam ważną informację, która pozwala zaplanować wysokość kosztu uzyskania kredytu, terminów kolejnych transz kredytu, remont mieszkania (które w znacznej większości jest nabywane w stanie deweloperskim) i zorganizowanie ekipy remontowej. Niestety budowa wielomieszkaniowych budynków wraz z całą infrastrukturą jest procesem długotrwałym, niezwykle sformalizowanym, zależnym od warunków atmosferycznych, wywiązywania się z zobowiązań przez dewelopera oraz jego podwykonawców. Sytuacja jest komfortowa, gdy proces ten przebiega zgodnie z harmonogramem bez żadnych zarzutów, deweloper spełnia wszelkie warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie pozwolenia na użytkowanie. Deweloper jako profesjonalista zazwyczaj jest w stanie przewidzieć jaki jest realny termin zakończenia budowy i oddania budynku wraz z lokalami do użytkowania. Zdarza się jednak, że termin wskazywany w umowie nie jest możliwy do zachowania, a deweloper nie uwzględnił rzeczywistego czasu koniecznego dla zakończenia wszystkich etapów inwestycji.
Gdy termin oddania do użytkowania i przeniesienia własności lokalu znacznie się wydłuża, jest przekładany, może się to wiązać z poważnymi konsekwencjami dla nabywcy, w szczególności ze znaczną szkodą majątkową. Zwłoka w wykonaniu umowy przez dewelopera implikuje konieczność przedłużenia umowy kredytowej, niemożność zamieszkania w nim lub wynajmu go w celach zarobkowych, przełożenie wejścia do lokali ekipy wykończeniowej oraz ma wpływ na całokształt spraw życiowych kupującego.
Należy wskazać, iż na deweloperach jako profesjonalistach ciąży obowiązek wykonania umowy z należytą starannością wymaganą w stosunkach tego rodzaju z uwzględnieniem zawodowego charakteru prowadzonej przez nich działalności. A zatem za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloper powinien ponosić odpowiedzialność na zasadach określonych w przepisach art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego tj. naprawienia szkody wyrządzonej przez siebie lub osoby trzecie przy pomocy których wykonuje umowę (dostawcy, kontrahenci, podwykonawcy).
Często zdarza się, że deweloperzy zabezpieczają się przed konsekwencjami niedotrzymania terminu oddania lokalu do użytkowania i przeniesienia jego własności. W umowie deweloperskiej zawierają zapisy, którymi ograniczają swoją odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.W efekcie, kupujący jest w umowie pozbawiany możliwości pociągnięcia dewelopera do odpowiedzialności, a deweloper nie musi obawiać się konsekwencji swej niestaranności (która może się przejawiać choćby w nierealistycznie zakreślonym terminie oddania budynku/lokalu).
Zgodnie z art. 3851 kodeksu cywilnego:
§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.
Gdy w umowie deweloperskiej zawarte są niedozwolone postanowienia umowne, które w związku ze swoją sprzecznością z dobrymi obyczajami, rażącym naruszeniem interesów nabywcy-konsumenta oraz tożsamością z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do JAWNEGO REJESTRU KLAUZUL NIEDOZWOLONYCH o którym mowa w art. 47945 § 2 k.p.c. nie wiążą one kupującego.
Jeżeli postanowienia OGRANICZAJĄ, albo wręcz WYŁĄCZAJĄ odpowiedzialność dewelopera nie wiążą konsumenta i zastępowane są ogólnymi normami kodeksu cywilnego, w szczególności dotyczącymi odpowiedzialności odszkodowawczej. Odpowiedzialność za wykonanie umowy ciąży na stronach umowy, które są sobie równe. Konsument, który nie musi dysponować profesjonalną wiedzą z zakresu przedmiotu umowy, ani regulacji prawnych, jest szczególnie chroniony. Kodeks cywilny przewiduje takie instytucje, które chronią konsumenta przed przewagą jaką niewątpliwie ma przedsiębiorca/profesjonalista (tutaj: deweloper) i umożliwiają mu realizowanie swych uprawnień, nawet jeżeli są one sztucznie wyłączane w umowach deweloperskich.
Zapisy umowne w zakresie odpowiedzialności dewelopera są niejednokrotnie formułowane w sposób nieczytelny, niejednoznaczny, przez co wprowadzają wątpliwości interpretacyjne.
W wielu przypadkach dotyczą one KAR UMOWNYCH, wysokości odszkodowania za niezrealizowanie umowy w terminie, przedłużenia terminu oddania lokalu.
W rejestrze klauzul niedozwolonych znajdują się między innymi takie postanowienia ograniczające wysokość oraz termin naliczania kar umownych, na przykład:
- postanowienie numer 1441 (wyrok z dnia 27.04.2007, XVII Amc 14/06),
- postanowienie numer 7289 (wyrok z dnia 10.03.2016r., XVII Amc 91/15),
- postanowienie numer 2471 (wyrok z dnia 30.03.2009r., XVII Amc 124/07).
Sąd wskazuje, iż deweloper jako profesjonalista winien przy ustalaniu terminów wykonania zobowiązania uwzględnić możliwość wystąpienia przyczyn niezależnych od niego, które mogą przesunąć termin zakończenia inwestycji. W ocenie Sądu zakwestionowane postanowienia (wyrok z dnia 30.03.2009r., XVII Amc 124/07), zmierzają do dezorientacji konsumentów w celu przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Za niekorzystne Sąd uznał także postanowienie, które nie określa OSTATECZNEGO terminu zakończenia budowy.
Takie formułowanie postanowień umowy deweloperskiej, które w rzeczywistości umożliwia deweloperowi niekończące się przedłużanie zakończenia inwestycji i przeniesienia własności lokali bez negatywnych dla niego konsekwencji jest niedopuszczalne. Deweloper jako profesjonalista współpracujący na równych zasadach ze swoimi podwykonawcami ma znacznie większe mozliwości negocjowania warunków umów o wykonawstwo i podwykonawstwo i może zrekompensować szkodę po swojej stronie w adekwatny sposób. Pozostawienie konsumenta bez takiej ochrony, przykładowo umożliwiając mu wyłącznie uzyskanie odszkodowania w wysokości odsetek ustawowych i to naliczanych po kilku miesiącach od umówionego terminu przeniesienia własności, w żaden sposób nie naprawia powstałej po jego stronie szkody. Już same odsetki od kredytu są wyższe, nie wspominając o wszelkich innych stratach jak i utraconych zyskach.
Przy tak skonstruowanych zapisach o karze umownej, konieczne jest zawarcie w umowie deweloperskiej zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w razie poniesienia przez nabywcę szkody przekraczającej wysokość kary. Możliwość naprawienia szkody określona w umowach deweloperskich nie może była iluzoryczna.
Jeżeli pomiędzy faktycznie poniesioną przez konsumenta szkodą obejmującą rzeczywiste straty i utracone zyski, a wysokością kary umownej należnej na mocy umowy deweloperskiej istnieje dysproporcja, należy przyjrzeć się klauzulom umownym regulującym odpowiedzialność dewelopera.
Według poglądów przedstawicieli doktryny, dla uznania postanowienia za niedozwolone nie jest konieczne, aby sąd wskazał, że nastąpiła sprzeczność z dobrymi obyczajami i rażące naruszenie interesów konsumenta, ponieważ jeżeli ma w tej kwestii wątpliwości, wystarcza, aby treść klauzuli odpowiadała jednej z przykładowo wskazanych w art. 3853 k.p.c., a wtedy to na deweloperze ciąży obowiązek wykazania w procesie, iż klauza ta, chociaż niedozwolona to jednak nie kształtuje praw (obowiązków) konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. (wyrok Sądu Apelacyjnego Warszawie z dnia 7 listopada 2013r., VI ACa 251/13).
